2019 Yılı Gayrimenkul Sermaye İratlarının Vergilendirilmesi
- Giriş
GVK’nın 70’inci maddesinde sayılan mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradıdır. Gayrimenkul sermaye iradının mükellefi bu maddede sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları (bir mal veya hak üzerinde fiilen kullanma yetkisi olan kişi), zilyetleri (mal veya hakkı elinin altında bulunduran, yararlanan kişi), irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile kiracılarıdır.
- Gayrimenkul Sermaye İradında Beyan
GVK’nın ilgili maddesinde sayılan mal ve hakları kiraya verenlerden;
- Tevkif yoluyla (kaynaktan kesilen) vergilendirilmiş bulunan ve gayrisafi tutarları toplamı tutarı (2019 yılı için 40.000 TL’yi) aşan tutarda kira geliri elde edenler,
- Bir takvim yılı içinde elde ettiği mesken (konut) kira geliri istisna tutarını (2019 yılı için 5.400 TL’yi) aşanlar, yıllık beyanname vermek zorundadır.
Yukarıda bahsedilen 40.000 TL’lik beyan haddinin hesabında tevkif (kesinti ) yoluyla vergilendirilmiş iratların gayrisafi tutarları ile istisna düşüldükten sonraki mesken kira gelirleri, birlikte dikkate alınacaktır.
- Mesken Kira Gelirlerinde İstisna
Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın Kanunda belirtilen koşullarda belirli bir tutarı gelir vergisinden istisnadır.
Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2019 takvim yılı için 5.400 TL’si gelir vergisinden müstesnadır. Mesken kira geliri istisnasından, kira gelirlerini tam ve doğru olarak beyan edenler yararlanacaktır.
İstisna haddi üzerinde konut kira geliri elde edip beyanname vermeyenler veya eksik beyan edenler bu istisnadan yararlanamayacaklardır.
Ticari, zirai veya mesleki kazançları dolayısıyla yıllık beyanname vermek zorunda olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı (2019 takvim yılı için 148.000 TL) aşanlar bu istisnadan faydalanmazlar.
İstisna şahsa bağlı olduğundan, gayrimenkulün hisseli olması halinde her bir hissedar, istisnadan ayrı ayrı tam olarak yararlanır.
- Emsal Kira Bedeli
Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri, emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Emsal kira bedeli ise bina ve arazide, varsa yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir ve tespit edilmiş kirası, yoksa bunların vergi değerinin %5’idir. Dolayısıyla kira gelirinin, GVK’nın 73’üncü maddesinde yazılı esaslara göre tespit edilen “emsal kira bedeli”nden düşük beyan edilmemesi gerekir.
- Uygulamadan Örnekler
Örnek 1: (B), 2019 yılında konut olarak kiraya verdiği dairesinden 150.000 TL kira hasılatı elde etmiştir. (B)’nin elde ettiği konut kira geliri (150.000 TL), 2019 yılı için Gelir Vergisi Kanununun 103 üncü maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için belirlenen tutarı (148.000 TL) aştığından elde edilen kira geliri için istisna uygulanmayacaktır.
Örnek 2: (C), 2019 yılında, konut olarak kiraya verdiği dairesinden 7.000 TL kira geliri, tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 35.000 TL işyeri kira geliri ve 110.000 TL ücret geliri elde etmiştir. Elde edilen gelir toplamının (7.000 + 35.000 + 110.000 = 152.000 TL) 2019 yılı için Gelir Vergisi Kanunu’nun 103 üncü maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için belirlenen tutarı (480.000 TL) aşması nedeniyle, 7.000 TL’lik konut kira geliri bakımından 5.400 TL’lik istisnanın uygulanması söz konusu olmayacaktır.
Örnek 3: (A), sahibi olduğu konutu 2019 yılında kiraya vermiş olup, 40.000 TL kira geliri elde etmiştir. Başka geliri bulunmayan mükellef gayrimenkulü ile ilgili olarak, 6.000 TL harcama yapmış olup, gerçek gider yöntemini seçmiştir. Mükellefin gerçek gider olarak indirebileceği tutar, 6.000 TL tutarındaki toplam giderin vergiye tabi hasılata isabet eden kısmı kadar olacaktır.
Vergiye Tabi Hasılat = 40.000 - 5.400 (İstisna) = 34.600 TL
İndirilebilecek Gider = (6.000 x 34.600) / 40.000 = 5.190 TL
Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, yukarıda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir.
Örnek 4: (B), sahibi bulunduğu gayrimenkulünü işyeri olarak serbest meslek erbabı olan (C)’ye kiralamış olup 2019 takvim yılında brüt 40.000-TL kira geliri elde etmiştir. Başkaca herhangi bir geliri bulunmayan (B), gayrimenkul sermaye iradının tespitinde götürü gider yöntemini seçmiştir. Buna göre; (B)’nin 2019 yılında elde ettiği gayrimenkul sermaye iradının safi tutarı aşağıdaki gibi hesaplanacaktır:
A.Gayrisafi Hasılat 40.000 TL
B.Vergiden İstisna Edilen Tutar -
C.Kalan (A-B) 40.000 TL
D.Götürü Gider (C x % 15) 6.000 TL
E.Safi İrat (C-D) 34.000 TL
(34.000 TL üzerinden vergi hesaplanacaktır.)
Dr. A. Engin Ergüden - Serbest Muhasebeci Mali Muşavir